Các thắc mắc về luật nhà đất

A. Quy định về đặt cọc mua bán nhà

“Tôi nhận đặt cọc của người mua 50 triệu đồng để làm sổ đỏ cho mảnh đất định bán, thỏa thuận 2 tháng sau sẽ giao đất. Hết hạn trên, tôi không làm được sổ đỏ và cũng không có ý định bán nữa. Như vậy, tôi có vi phạm gì không?”. (Phùng Duy H)

Trả lời:


Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
Trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trong giao dịch anh vừa nêu, anh là bên nhận đặt cọc nên anh có nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã cam kết. Theo quy định tại khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự thì “Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền”.
Trách nhiệm của bên nhận đặt cọc đã được quy định ngay tại Điều 358 nói trên, cụ thể là anh phải trả lại cho bên đặt số tiền 50 triệu đồng đã nhận; đồng thời anh còn phải trả cho bên đặt cọc thêm một khoản tiền là 50 triệu đồng nữa, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác hoặc bên đặt cọc từ chối nhận khoản tiền “phạt cọc”.
Luật sư Nông Thị Hồng Hà
Công ty Luật Hồng Hà
Số 8 Đình Ngang, Hoàn Kiếm, Hà Nội
www.hongha.vn


B.Hợp đồng mua bán nhà không có sổ đỏ

Câu hỏi:
Tôi mua một mảnh đất mà không có sổ đỏ, chỉ có quyết định phân đất của Công ty và biên bản thu tiền hóa giá mảnh đất của người chủ đầu tiên. Chủ bán đất bây giờ không phải là chính chủ trên quyết định phân đất.
Vậy tôi có làm hợp đồng với công chứng nhà nước được không? đất được áp giá để tính thuế là loại gì?
Và trong tương lai nếu làm sổ đỏ thì cần phải có những thủ tục gì? tiền thuế là bao nhiêu?
Xin chân thành cảm ơn! (nguyenductrung.ce@gmail.com)

Luật sư Ngô Thị Phúc – Trung tâm tư vấn pháp luật, Hội Luật gia TP.HCM trả lời:
Như bạn trình bày:
- Bạn mua một mảnh đất không có sổ đỏ, chỉ có quyết định phân đất của Công ty và Biên bản thu tiền hóa giá mảnh đất của người chủ đầu tiên.
- Chủ bán đất bây giờ không phải là chính chủ trên quyết định phân đất.
* Như vậy bạn không thể trực tiếp k‎ý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất nêu trên với công chứng nhà nước được. Vì phải chính người có Quyết định phân đất của công ty và có Biên bản thu tiền hóa giá mảnh đất (người chủ đầu tiên)
* Mảnh đất trên được áp giá để tính thuế là loại thuế: Thuế sử dụng đất.
* Trong tương lai nếu làm sổ đỏ thì bạn cần phải có những thủ tục sau đây:
Căn cứ vào pháp luật Việt Nam hiện hành, điều chỉnh về vấn đề QSH nhà ở và QSD đất ở, chúng tôi xin trả lời như sau:
1. Theo quy định tại Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP: Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSD đất hoặc nhà ở gắn iền QSD đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển QSD đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển QSD đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

2. Theo đó, căn cứ các quy định của Luật Đất đai và Nghị định 88/2009/NĐ-CP thì thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật; bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào những quy định nêu trên, bạn nên trực tiếp liên hệ với văn phòng đăng ký QSD đất hoặc cơ quan Tài nguyên Môi trường cấp huyện nơi mảnh đất tọa lạc để được hướng dẫn cụ thể về thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSD đất.

* Do Bạn không cung cấp thông tin chính xác, đia chỉ và vị trí miếng đất nên tôi không thể tính cụ thể số tiền Bạn phải nộp thuế là bao nhiêu. Tuy nhiên, tôi có thể cung cấp thông tin Bạn phải nộp các lọai thuế sau đây:

1- Tiền sử dụng đất.
2- Lệ phí trước bạ.

Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, các nghĩa vụ tài chính bạn phải nộp trong trường hợp này sẽ gồm tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Theo đó, bạn phải nộp tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai).

Tiền sử dụng đất được tính theo diện tích đất được cấp giấy chứng nhận và giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo Quyết định số 102/2009/QĐ – UBND ngày 24/12/2009 của UBND TP HCM về ban hành Quy định về giá các lọai đất trên địa bàn TP HCM.

Ngoài ra, đối với các trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng chưa nộp hoặc nộp chưa đủ lệ phí trước bạ thì phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 1 Nghị định số 80/2008/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%.

Read more »

Các Tiêu Chí Tham Khảo Khi Chọn Mua-Thuê Nhà

A. Tại sao bạn cần 1 Broker chuyên nghiệp khi mua nhà,đất nền biệt thự,căn hộ cao cấp?

-Bạn nhận được thông tin đầy đủ nhất các dự án đang được quan tâm quanh khu vực bạn cần mua.
-Bạn nhận được thông tin chi tiết về các vị trí đang được quan tâm trong 1 dự án,hay các vị trí có khả năng sinh lời cao trong 1 dự án,các vị trí tốt phù hợp với nhu cầu sống của bạn sau này.
-Bạn luôn mua được giá GỐC chủ đầu tư khi dự án mới bắt đầu bán.
-Tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại.
-Bạn được hỗ trợ tối đa bạn trong các giấy tờ thủ tục liên quan
-Trong 1 dự án có những vị trí đẹp được nhiều người quan tâm và đều muốn sở hữu nhanh,Broker có thể giúp bạn giữ chỗ nhanh nhất trước người #.
-Bạn ko phải trả chi phí cho Broker,vì Broker đã hưởng lương từ phía cty hay chủ đầu tư.
-Broker là cầu nối rất tốt nếu sau này bạn có nhu cầu bán lại để thu lợi nhuận.
Và còn rất nhiều lý do bạn nên tìm cho mình 1 Broker chuyên nghiệp để mua dc BDS ưng ý nhất.

B. Sau đây là các tiêu chí tham khảo trước khi bạn quyết định nên Mua hay thuê 1 ngôi nhà nào đó !
-Giá : Tham khảo giá khu vực thông qua bảng giá dất khu vực dó,qua các BDS dã bán khu vực dó,qua cty thẩm dịnh giá…
-Diện tích :Liên quan dến thiết kế và thay dổi kiến trúc ngôi nhà hiện tại và sau này
-Khu vực ,mặt bằng : Liên quan dến công việc kinh doanh hay tính chất di lại,nhu cầu sinh hoạt,…
-Quy hoạch : Cần tìm hiểu thông tin quy hoạch dối với các dự án làm duờng hay khu công nghiệp … Tại sở quy hoạch,dịa phương…
-Phong Thủy :Chọn huớng và xem tuổi của chủ nhà.Cách bố trí không gian màu sắc,các vật dụng,chất liệu…
-Vật liệu: Vật liệu thiết kế ngôi nhà tốt hay xấu.Những ngôi nhà xây kinh doanh thuờng duợc xây bằng các vật liệu rẻ tiền dể giảm chi phí.sau 1 time sử dụng sẽ hỏng nhanh chóng,và cung là 1 trong các nguy co dấn dến mất an toàn gây sập,nứt…
-An ninh :An ninh khu vực sinh sống nhu mất cắp,các tệ nạn xã hội…
-Sự an toàn của ngôi nhà :hệ thống liên lạc nội bộ, hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm… Ðồng thời, cần chắc chắn rằng căn hộ của bạn khó có thể bị xâm nhập từ bên ngoài hay từ một căn hộ khác.
-Kiến trúc ngôi nhà : Bố cục và sự phân chia các phòng,các khu vực,nội thất và ngoại thất liên quan dến việc tu sửa nhà và trang trí lại
-Tiểu sử của BDS: Liên quan dến quá khứ của BDS.Có thể vì lý do j dó chủ nhà mới phải bán BDS dó.
-Giấy tờ liên quan: Giấy tờ hợp lệ,không có tranh chấp về pháp lý.thủ tục sang nhượng hay các vấn đề về pháp lý bạn có thể nhờ Luật sư tư vấn thêm.
-Khả năng kinh doanh-Bán lại sau này

C. Các yếu tố quyết định việc mua nhà
Khi tìm mua một căn nhà, bạn sẽ phải cân nhắc tới rất nhiều yếu tố. Giá cả có thể quan trọng nhất nhưng bạn còn cần quan tâm đến cả những yếu tố khác bởi chúng nhiều khả năng ảnh hưởng đến chính giá cả của căn nhà.
1. Vị trí
- Ngoại ô hay vùng quê: Nhìn chung giá phải mềm, nhà mới, rộng, có đường đi thuận lợi. Nhiều sự lựa chọn hơn. Nhưng bạn sẽ mất thời gian đi lại, đặc biệt nếu người ở phải làm việc trong thành phố, xa những nơi vui chơi giải trí mà chỉ có ở thành phố.
- Ở thành phố: gần với nơi làm việc, đồng nghiệp, họ hàng. Thuận lợi với các nơi giải trí như rạp chiếu phim, trường học, cửa hàng ăn uống… Nhà được xây dựng theo nhiều phong cách. Nhưng những nơi này thường ồn ào, tệ nạn xã hội nhiều, nhà đắt hơn.
- Ở những khu phố đông đúc: Nhà nằm trên mặt phố, thuận lợi cho giao thông có thể đắt hơn nhiều so với mức kinh phí mà bạn nghĩ. Nếu tiếng ồn không phải là vấn đề, thì đừng nên bỏ qua những căn nhà nằm trong các khu vực đông đúc. Lợi thế lớn nhất là không phải di chuyển nhiều. Nhưng, những căn nhà loại này sẽ không nhiều nếu bạn đi tìm trong một khu vực nhỏ. Và khi đã ở, cần chấp nhận giấc ngủ bị chập chờn vì tiếng ồn.
- Các khu tập thể: là sự lựa chọn số một đối với những gia đình có trẻ em. Nhưng bạn sẽ phải trả giá vì không thể có sự riêng tư. Hàng xóm sẽ biết nhiều về bạn.

Việc mua một căn nhà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Ảnh: Hoàng Hà

2. Loại nhà:
- Nhà riêng: sẽ là những không gian đẹp, có vườn, nhiều khoảng không, sự riêng tư và khá yên tĩnh. Nhưng bù vào đó, giá cả sẽ cao và tiền dành cho các dịch vụ, bảo dưỡng cũng lớn.
- Chung cư: giá rẻ hơn nhà riêng, thông thường sẽ là nhà mới, và ít bị sửa chữa. Không có sân và nhiều các thiết bị bên ngoài khác. Thế nhưng, sự riêng tư không có, ồn ào hơn. Tường, sàn, trần đều phải chia sẻ. Đôi khi, nhà còn không có cả ban công riêng.
3. Số lượng tầng nhà
- Loại nhà một tầng: sẽ thuận lợi cho những người tàn tật, dễ dàng trông nom trẻ con, thuận lợi cho việc làm vệ sinh. Tuy nhiên, nếu phòng sinh hoạt chung với TV và dàn âm thanh được đặt gần phòng ngủ, tiếng ồn là không thể tránh khỏi.
- Nhiều hơn một tầng: sẽ có thêm không gian sinh hoạt, tiếng ồn sẽ được giảm thiểu. Nhưng người cư ngụ sẽ phải di chuyển trong nhà nhiều và sự giao tiếp giữa các thành viên trong nhà có thể ít hơn. Ngoài ra, chi phí cho hệ thống sưởi ấm hoặc làm lạnh sẽ tốn kém hơn nhiều.
4. Những yếu tố về nội thất
- Số lượng phòng ngủ: Với nhà riêng, thông thường, số phòng ngủ trung bình được yêu cầu là 3. Những ông bố bà mẹ trẻ thì thường có xu hướng thích các căn phòng trên cùng một mặt bằng. Loại nhà có phòng ngủ ít hơn sẽ thích hợp với những người lần đầu tiên ra ở riêng hoặc một công chức đi làm xa nhà.
- Số lượng phòng tắm: Hơn một phòng tắm trong một căn nhà sẽ hấp dẫn nhiều người. Căn nhà có một phòng tắm thường ít khi được bán với giá cao. Nhưng đừng bỏ qua những ngôi nhà có một phòng tắm nhưng vẫn còn không gian để tạo thêm một phòng tắm thứ hai. Đôi khi, mua được một căn nhà như thế lại rẻ hơn nhiều so với căn nhà đã có sẵn hai phòng tắm.
- Diện tích mặt bằng: những không gian lớn sẽ giúp bạn chia căn nhà thành nhiều phòng hơn. Nhưng đừng bị những bản vẽ thiết kế đánh lừa mà hãy “mục sở thị” khi chọn nhà. Đôi khi, những không gian nhỏ được thiết kế tốt sẽ đem lại cảm giác rộng rãi hơn những không gian tưởng chừng rất rộng.
- Các không gian thêm: Các phòng sinh hoạt khác như để nghẹ nhạc, làm việc, tập thể dục… sẽ khiến bạn bị hấp dẫn. Hãy cân nhắc túi tiền và mong muốn thực sự của mình. Nhưng chúng sẽ khiến căn nhà đắt hơn nhiều.
5. Nhà để xe
- Liền với nhà: Rõ ràng việc để xe sẽ thuận tiện, chi phí rẻ. Khi trời mưa gió, bạn sẽ thấy thật sự thuận lợi. Thế nhưng, bạn sẽ phải chấp nhận tiếng ồn từ động cơ, khí xăng… Ngoài ra, nếu cửa nhà để xe lại không liền với nhà, có thể một lúc nào đó, bạn có thể quên khóa cửa.
- Cách xa nhà: Yên tĩnh nhưng chắc chắn là bạn sẽ phải tốn tiền hơn để trả kinh phí hàng tháng hoặc để chung tiền xây dựng. Ngoài ra, vào những ngày thời tiết không thuận lợi, bạn sẽ thấy rõ sự bất tiện.

D. Hướng dẫn khách hàng khi mua căn hộ đất nền
1.Các thông tin khách hàng cần biết về 1 dự án
- Địa chỉ, kết nối giao thông
- Quy Mô dự án,loại hình dự án
- Chủ đầu tư
- Tình trạng : thời gian khởi công,hoàn thành,đang xây dựng
- Giá  + Tiến độ thanh toán
-Vị trí căn hộ mua:Tầng,căn số,view hướng,số phòng,nội thất
- Ngân hàng hỗ trợ
- Chỗ gửi xe và mức phí (hạn mức gửi tối đa,người đến thăm có dễ dàng thuận tiện không)
- Tiện ích sinh hoạt : Bể bơi,công viên…
- Loại hợp đồng mua bán hay góp vốn,đặt cọc…
- Phí chuyển nhượng + Điều kiện chuyển nhượng
- Phương thức bán Sỉ, kênh bán hàng
- Khuyến mại bán hàng
2.Các thông tin cần xem trước khi ký hợp đồng
-Giá
-Phương thức thanh toán,Tiến độ thanh toán
-Diện tích
-Phí chuyển nhượng và điều kiện chuyển nhượng
-Thời hạn bàn giao sản phẩm,phạt lãi suất chậm bàn giao
-Chỗ đậu xe,phí
-Chi phí quản lý
-Phụ lục hợp đồng: Danh mục thiết bị nội thất
-Sở hữu của người mua với trường hợp là Việt kiều,ngoại kiều
3.Vay ngân hàng khi mua nhà
Vd 1 thông tin : Ngân hàng cho vay 70% trong 15 năm
Có nghĩa là Người mua nhà có khả năng được vay tối đa là 70% giá trị căn hộ,thời gian vay tối đa là 15 năm
-Quy trình làm việc tại Ngân hàng : Nộp hồ sơ–> Phê duyệt– > Giải ngân ( Time xét duyệt trước khi được phê duyệt phụ thuộc vào việc hợp tác,quan hệ giữa khách hàng và Ngân hàng)
-Lãi suất vay được tính theo lãi suất tại thời điểm giải ngân của ngân hàng cho vay.
-Không phải bất cứ ai mua nhà cũng sẽ được vay.Quyết định có cho vay hay ko? cho vay bao nhiêu %? và thời gian vay bao lâu? Ngân hàng sẽ quyết định khi kiểm tra năng lực tài chính của khách hàng.
-Số tiền vay thường không vượt quá 70% “Số Tiền Dư Thừa” trong sinh hoạt hàng tháng,hoặc 70% thu nhập hàng tháng tùy ngân hàng.
Cách tính lãi suất và thời gian trả
Vd : Khách hàng mua nhà 1.5 tỷ có nhu cầu vay 1 tỷ
Lãi suất của ngân hàng A cho vay là 1.2% tháng , thời gian vay là 10 năm
Thì : + Số tiền gốc phải trả hàng năm là : 1 tỷ / 10 năm = 100tr/năm
Số tiền gốc phải trả hàng tháng là : 100tr / 12 tháng = 8.3tr /tháng
+Số tiền lãi phải trả 1 năm là : 1 tỷ * 1.2% tháng*12 tháng = 144tr
Số tiền lãi phải trả hàng tháng là 144tr / 12 tháng = 12tr
— > số tiền khách hàng phải trả 1 tháng là  : 8.3tr + 12tr = 20.3tr
-Lãi suất vay cố định : Có nghĩa là năm nào khách hàng cũng phải trả số lãi cố định 144tr/năm dù số tiền nợ giảm dần
-Lãi suất vay theo dư nợ giảm dần : năm nay khách nợ 1 tỷ phải trả lãi 144tr/năm, sang năm số nợ của khách hàng còn 900tr thì khách chỉ phải trả số tiền lãi 129.6tr/năm , các năm tiếp theo giảm dần theo dư nợ
-Điều chỉnh lãi suất của ngân hàng thường 6 tháng/lần
-Bảng tính toán chi tiết sẽ được ngân hàng gửi cho khách hàng khi ký hợp đồng.
-Trả tiền 1 cục toàn bộ số nợ trước thời hạn : Thường bị phạt 2-4% tùy ngân hàng
-Khách hàng nên lựa chọn vay theo hình thức “ Lãi suất vay theo Dư nợ giảm dần” và thời gian vay càng dài càng tốt
-Khách hàng mua căn hộ nên kiểm trả kỹ có được rút lại tiền cọc không nếu ngân hàng không cho vay kẻo bị mất cọc.

Read more »